Qual è il miglior contratto di locazione?

28 Ott Qual è il miglior contratto di locazione?

Parliamo oggi di contratto di locazione, di cosa si tratta e quale può essere considerata la formula migliore e più conveniente.

Partiamo dalla definizione per inquadrare il contesto del nostro articolo. Per contratto di locazione si intende un accordo attraverso il quale una parte proprietaria di un immobile o un appartamento, si obbliga a far godere lo stesso a un inquilino per un periodo di tempo determinato e a fronte di un compenso di denaro. Il contratto è di tipo consensuale ed è differente da quello di affitto, in quanto quest’ultimo ha come oggetto beni, mobili o immobili, produttivi che potrebbero generare ricchezza, mentre quello di locazione improduttivi, nella maggior parte dei casi abitazioni adibite a dimora.

Tipologie di contratto di locazione

Esistono quattro tipologie di formule per la locazione, ovvero:

• A canone concordato 3+2 anni
• A canone libero 4+4 anni
• Transitorio
• Transitorio per studenti.

Contratto di locazione a canone concordato 3+2 anni

Questa tipologia di accordo è stata introdotta con la Legge nr.431 del 9 dicembre 1998 per fronteggiare la crisi delle locazioni e agevolare l’incontro tra domanda e offerta.

Scegliendola il proprietario deve sottostare a due vincoli principali, ovvero la durata del contratto generalmente di 3+2 anni con possibilità di rientrare in possesso dell’appartamento in tempi brevi, ma anche il canone annuo che non sarà libero ma dovrà essere scelto rispettando i limiti minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali.

Optando per questo vincolo si potrà godere di due agevolazioni fiscali, ovvero la riduzione del reddito imponibile IRPEF del 30%, ulteriore alla riduzione ordinaria del 5%, nonché una ulteriore riduzione fiscale di 495 € per chi non supera i 15.493 € di reddito annuo, oppure di 247 € per chi non raggiunge la soglia dei 30.987 €.

Contratto di locazione a canone libero 4+4 anni

Questa tipologia di accordo prevede di fatto una locazione stipulata per 4 anni con un rinnovo automatico di ulteriori 4, raggiungendo quindi gli 8 anni complessivi.

Scegliendo questa formula saranno tre i vantaggi per il proprietario, ovvero:

• La durata della locazione che assicurerà una fonte di reddito sicura per un periodo di tempo considerevole
• La possibilità di stabilire il canone in modo autonomo massimizzando di fatto i profitti
• Disponendo di un inquilino l’appartamento risulterà curato e mantenuto in buono stato, cosa che spesso non avviene per i locali sfitti.

Optando per questa tipologia di contratto però il reddito percepito mediante la locazione risulterà sottoposto a regime IRPEF ordinario, non si potrà rescindere a proprio piacimento lo stesso salvo trascorsi i primi 4 anni, con conseguenti maggiori garanzie in favore dell’inquilino.

Contratto di locazione transitorio

Introdotto con la Legge nr.431 del 1998 e con Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002, prevede una durata variabile da 1 mese e non superiore ai 18 mesi.

Questa tipologia contrattuale consente di rientrare in possesso dell’appartamento in tempi brevi, ma anche la possibilità di richiedere un canone di locazione leggermente più alto rispetto ai prezzi di mercato. Non è idoneo per immobili destinati a casa vacanze, in quanto la documentazione deve contenere la clausola per la quale tale contratto ha una durata temporale così limitata nel tempo. In mancanza di quest’ultima alla scadenza il contratto automaticamente si trasformerà in uno 4+4 anni.

Contratto di locazione transitorio per studenti

Nel caso in cui vi siano appartamenti da dare in locazione in aree universitarie, si potrebbe pensare a un contratto di locazione transitorio per studenti. Questa soluzione può prevedere la durata minima di 6 mesi e massima di 36, con possibilità di stipula da parte di più coinquilini in contemporanea.

I vantaggi derivanti dall’affitto dell’appartamento in favore di studenti sono legati alla possibilità di richiedere un canone di locazione superiore, vi sarà un ricambio frequente di locatari con riduzione del rischio di morosità, nonché per l’appunto quella di rientrare in possesso dei locali in breve tempo.

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